Emlak değerleme sürecinde en çok kullanılan yöntemler arasında karşılaştırma, malzeme ve inşaat maliyeti ve gelir yaklaşımı bulunmaktadır Karşılaştırma yöntemi, benzer özelliklere sahip diğer emlaklarla karşılaştırılarak yapılan bir değerleme yöntemidir Malzeme ve inşaat maliyeti ise emlağın inşa maliyetleri, malzeme fiyatları ve işçilik maliyetleri dikkate alınarak belirlenir Gelir yaklaşımı yöntemi ise emlağın potansiyel gelirlerinin hesaplanması ile tespit edilir ve ticari emlaklar için daha sık kullanılır Değerleme sürecinin sonunda hazırlanan raporda ise emlağın değeri, değerleme yöntemi, özellikleri ve değerlendirme sonuçları yer almaktadır
Emlak sektöründe değerleme işlemleri, birçok farklı yöntem kullanılarak yapılır. En çok kullanılan yöntemler arasında karşılaştırma yöntemi, malzeme ve inşaat maliyeti yöntemi ve gelir yaklaşımı yöntemi bulunmaktadır. Karşılaştırma yöntemi, emlak değerlerinin benzer özelliklere sahip olan diğer emlaklarla karşılaştırılması sonucu belirlenir. Malzeme ve inşaat maliyeti yöntemi ise emlak yapımında kullanılan malzemelerin ve inşaat maliyetlerinin toplamı ile belirlenir. Gelir yaklaşımı yöntemi ise emlak sahibinin potansiyel gelirlerinin hesaplanması ile tespit edilir ve ticari emlaklar için daha sık kullanılır. Bu yöntemin alt yöntemleri arasında net gelir yaklaşımı ve gross gelir yaklaşımı bulunmaktadır. Değerleme sürecinin sonunda hazırlanan raporda, emlağın değeri, değerleme yöntemi, emlağın özellikleri ve değerlendirme sonuçları yer alır.
Karşılaştırma Yöntemi
Karşılaştırma yöntemi, emlak değerleme sürecinde en çok kullanılan yöntemler arasında yer alır. Bu yöntemde, emlağın piyasada benzer özelliklere sahip olan diğer emlaklara göre değeri belirlenir. Bu benzer özellikler arasında bölgesel konum, büyüklük, yapı tipi, yaş, cepheler ve genel durum gibi konular yer alır. Bu yöntemin kullanılması, emlağın gerçek değerine en yakın sonucun elde edilmesine olanak sağlar.
Malzeme ve İnşaat Maliyeti Yöntemi
Malzeme ve inşaat maliyeti yöntemi, emlak değeri belirlenmesinde genellikle yeni yapılan emlaklar için kullanılmaktadır. Bu yöntem, inşaat maliyetleri, malzeme fiyatları ve işçilik maliyetleri dikkate alınarak emlak değeri hesaplanmaktadır. Yöntem, inşaat sürecinde ne kadar maliyetin harcandığını göstermektedir.
Bu yöntemde, emlakın inşa edildiği bölgedeki malzeme ve işçilik maliyetleri göz önünde bulundurularak emlağın değeri belirlenmektedir. Ayrıca, emlağın özellikleri de dikkate alınarak hesaplama yapılır.
Emlak değerleme sürecinde malzeme ve inşaat maliyeti yöntemi, karşılaştırma yöntemine göre daha güvenilir sonuçlar verir. Ancak, yöntemde dikkat edilmesi gereken nokta, fiyatların belirlenirken işçilik, malzeme ve diğer maliyetlerin tam olarak hesaba katılmasıdır. Aynı zamanda, emlağın özelliklerinin de doğru bir şekilde hesaplanması gerekmektedir.
Gelir Yaklaşımı Yöntemi
Gelir Yaklaşımı Yöntemi, emlak sahibinin elde edeceği potansiyel gelirin hesaplanması ile emlak değerlendirmesi yapılır. Bu yöntem, özellikle ticari emlaklar için kullanılır. Değerlendirme sürecinde emlak sahibinin elde edebileceği kira geliri, emlak vergisi, işletme giderleri gibi detaylar dikkate alınır. Bu hesaplamalar yapılırken emlak sahibinin getiri oranı da göz önünde bulundurulur. Bu yöntem sonucunda elde edilen değer, emlağın potansiyel olarak sağlayabileceği geliri yansıtır. Bu yöntemin net ve gross olmak üzere iki alt yöntemi bulunmaktadır. Net Gelir Yaklaşımı'nda emlak sahibinin gelirleri ve giderleri arasındaki fark hesaplanarak değerlendirme yapılırken, Gross Gelir Yaklaşımı'nda ise emlak sahibinin potansiyel geliri hesaplanarak değerlendirme yapılır.
Net Gelir Yaklaşımı
Net gelir yaklaşımı yöntemi, emlak değerinin belirlenmesinde kullanılan bir yöntemdir. Bu yönteme göre emlak değeri, emlak sahibinin elde ettiği gelirler ile emlağın giderleri arasında kalan farkın hesaplanması ile belirlenir. Bu yöntem genellikle kira geliri elde edilen emlaklar için kullanılır. Net gelir yaklaşımı yöntemi, emlağın gelirinin tahmin edilebilir olması durumunda tercih edilen bir yöntemdir. Bu yöntemde değer belirlemesi için, emlağın yanı sıra piyasa koşulları, kâr marjları, faiz oranları ve emlağın bulunduğu bölgenin ekonomik durumu gibi faktörler de dikkate alınır.
Gross Gelir Yaklaşımı
Gross Gelir Yaklaşımı yöntemi ile emlak değeri belirlenirken emlak sahibinin potansiyel geliri hesaplanır. Bu yöntemde emlağın kiralanması veya satılması durumunda elde edilebilecek gelirlerin hesaplanması yapılır. Potansiyel kira geliri, emlağın lokasyonuna, büyüklüğüne, özelliklerine ve pazar koşullarına bağlı olarak hesaplanır. Bu hesaplamada emlağın bulunduğu bölgedeki benzer emlakların kira fiyatları da göz önünde bulundurulur. Elde edilen potansiyel kira geliri, emlak değeri belirlemede önemli bir kriter olarak kullanılır. Gross Gelir Yaklaşımı yöntemi ticari emlaklar için daha sık kullanılmaktadır. Bu yöntem ile elde edilen sonuçlar diğer yöntemler ile elde edilen sonuçlarla birlikte değerlendirilerek emlak değeri belirlenir.
Değerleme Raporu
Değerleme raporu, emlak değerleme sürecinin son aşamasında hazırlanan bir rapordur. Raporda, emlağın değeri, değerleme yöntemi, emlağın özellikleri ve değerlendirme sonuçları yer almaktadır. Değerleme yöntemi olarak kullanılan yöntemlerin belirtilmesi, hesaplamaların açıklanması gibi detaylar raporda yer alır. Değerleme raporu, emlak piyasasında hem alıcılar hem de satıcılar tarafından önemli bir belge olarak kabul edilir. Bu rapor, güvenilir bir kaynak olarak kabul edildiği için emlak değerinin belirlenmesinde büyük bir rol oynar. Değerleme raporu da ayrıca bankalar gibi kurumlar tarafından gereksinim duyulabilir.