Gayrimenkul hukuku ile ilgili pek çok işlem bulunmaktadır. Ancak bu konuda sıklıkla karşılaşılan tapu, ipotek ve rehin işlemleri en çok önem taşıyanlardandır. Bu işlemlerin ne olduğunu öğrenmek ve yasal süreci doğru yönetmek için bu alanda uzman bir avukattan destek almak büyük önem taşımaktadır. İşte tam da bu nedenle Gayrimenkul Hukuku: Tapu, İpotek ve Rehin İşlemleri konulu yazımızı okumadan geçmemelisiniz.
Gayrimenkul hukuku, Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesi ile düzenlenmiştir. Gayrimenkul, taşınmaz mal ya da arazi olarak adlandırılan unsurları içermektedir. Bu unsurlar üzerinde gerçekleştirilen işlemler ise tapu işlemleri, ipotek ve rehin işlemleridir.
Tapu işlemleri, taşınmaz mal sahibi olmak için gerçekleştirilen işlemlerdir. Tapu kaydı, tapu sicil müdürlükleri ve gerekli belgeler gibi konuları kapsar. Taşınmaz mal sahibi olmak için tapuda kayıt işlemi yapılmakta, tapu sicil müdürlüklerine başvurulmaktadır. Bu aşamada gerekli belgeler, taşınmaz malın kimlik bilgilerini içeren belgeler ile birlikte sunulmaktadır.
İpotek işlemleri, taşınmaz mal üzerine borçlu olan kişinin, alacaklı tarafından konulan bir güvence ile gerçekleştirilen işlemlerdir. İpotekli taşınmazın satışı gerçekleştiğinde neler yapılması gerektiği ve iptali gibi konular da yine ipotek işlemleri dahilinde yer almaktadır.
Rehin işlemleri, bir alacağın, alacaklının güvencesi olarak tescil edilmesini içerir. Taşınır rehni ve taşınmaz rehni gibi farklı türleri bulunmaktadır. Bu işlemlerde rehin hakkının kullanımı, rehinli taşınmazın satışı ve rehin hakkının tatbiki gibi konular ana hatlarıyla yer almaktadır.
Tapu İşlemleri
Tapu, bir taşınmaz malın sahibinin tescillenmesi için verilen belgedir. Taşınmaz mal sahibi olmak için öncelikle işlem yapılacak tapu sicil müdürlüğüne başvuru yapmak gerekmektedir. Başvuru sırasında tapu kaydı yapılmakta ve tapu kaydı oluşturulmaktadır.
Tapu kaydı, bir taşınmaz malın sahibinin ne zaman ve hangi koşullarda sahibi olduğunu göstermektedir. Tapu kaydı işlemi sırasında gerekli belgelerin tam ve doğru bir şekilde sunulması gerekmektedir. Bu belgeler arasında tapu senedi, kimlik kartı, vergi levhası, beyan edilen değerin vergi beyannamesi gibi belgeler yer almaktadır.
Tapu sicil müdürlükleri, tapu işlemlerinin gerçekleştirilebileceği resmi kuruluşlardır. Tapu sicil müdürlükleri, devir, ipotek, rehin, üzerindeki hakların beyanı gibi işlemleri yapmakla yükümlüdür.
Tapu işlemleriyle ilgili olarak, alıcı ve satıcının, tapu sicil müdürlüğüne birlikte gitmeleri gerekmektedir. Eğer satıcının yaşadığı yer, tapu sicil müdürlüğü ile arasında mesafe bulunuyorsa, noter aracılığıyla da işlem yapabilmek mümkündür.
Tapu işlemlerinin tamamlanması için gerekli belgeler ve işlem ücretleri, tapu sicil müdürlüğüne ödenmelidir. Tapu işlemleri tamamlandıktan sonra, taşınmaz mal sahibi yasal olarak tescillenmiş olur.
İpotek İşlemleri
İpotek İşlemleri
Taşınmaz mal üzerine ipotek koyulması, satış gerçekleştiğinde ödeme güvencesi sağlar. İpotek, bir taşınmaz mal üzerindeki hak sahibinin alacağına karşılık olarak mal varlığına kayıt edilir. Bu işlem, alacaklı için bir güvence sağladığı gibi, borçlunun da ihtiyaçlarına finansman sağlar. İpotekli taşınmazın satışı durumunda, ipotekli alacaklı, taşınmazın taşınmaz malikine veya üçüncü kişilere devrine engel olabilir.
İpotek işlemleri tapuda gerçekleştirilir. İşlem için gerekli belgeler arasında tapu senedi ve ipotek sözleşmesi yer alır. İpotek işlemi, ipotek talep eden kişi veya kurum ile mal sahibi arasındaki sözleşmeyle gerçekleştirilir. İpotekli taşınmazın satılıp, alacağı ödendiğinde ipotek işlemi sonlandırılır.
Tapuda ipotekli taşınmazın satışında, öncelikle tapu sicil müdürlüğüne gidilerek, ipotekli taşınmazın satış işleminin gerçekleştiği kanıtlanır. Bu doğrultuda tapuda ipoteği kaldırmak için bir dilekçe hazırlanır. İpotek, alacaklı tarafından kapatılması gereken borçların tamamı ödendikten sonra sonlandırılır. İpotek kaldırıldığında, tapuda güncelleme yapılması gerekmektedir.
| İpotek İşlemleri | Yapılacak İşlem |
|---|---|
| İpotek Koyulması | Taşınmaz mal üzerine mal sahibiyle ipotek sözleşmesi imzalanması ve tapuda kayıt |
| İpotek İptali | İpotek sahibi tarafından işlem iptal edilmesi için tapu sicil müdürlüğüne başvuru |
| İpotekli Taşınmazın Satışı | Tapuda ipotekli taşınmazın satışının gerçekleştiğinin belgelenmesi ve ipoteğin kapatılması |
İpoteğin Sona Erdirilmesi
İpotek işlemleri genellikle taşınmaz mal satın alınırken yaptırılır ve bir borcun teminatı olarak gösterilir. İpotekli taşınmazın borcu ödendiğinde ya da sona erdiğinde ise ipotek işlemleri sonlandırılmalıdır.
İpotekli taşınmazın borcu kapatıldıktan sonra ipoteğin sonlandırılması için tapu sicil müdürlüğüne başvurulması gerekir. Tapu sicil müdürlüğü, ipoteğin sonlandırılabilmesi için gerekli belgeleri ve açıklamaları isteyecektir. Bu belgeler arasında, borcun tamamının ödendiğini gösteren belge, ipotek belgesi ve tapu senedi yer alabilir.
Tapu sicil müdürlüğü, yapılan incelemeler sonrasında ipotek işlemlerinin sonlandırıldığını onaylar ve taşınmazın yeni durumunu tapu kaydına işler. İpotek belgesi ve tapu senedi de güncellenerek ipotek kaldırıldığına dair bilgiler eklenir.
İpotek sonlandırma işlemleri tapu sicil müdürlüğünün onay vermesiyle tamamlanır. İpotek kaldırıldıktan sonra, taşınmaz malın satılması ya da devredilmesi durumunda ipotek işlemleri yeniden yapılması gerekebilir.
İpoteğin Devri
İpotek sahibi olunan taşınmazın devri işlemleri oldukça önemlidir. İpoteği devreden kişi, ipotek şerhini sildirmek zorundadır. Bu nedenle, ipotekli taşınmazın sahibi değiştiğinde, ipotek hakkı devredilebilir. İpoteğin devri işlemleri için öncelikle tapu kütüğünde ipotek kaydı incelenmelidir. İpotek kaydında belirtilen şartlara uygun olarak ipotek hakkı devredilebilir.
Taşınmazın satılması durumunda, ipotek hakkı da devredilir. Satış geliri, öncelikle ipotek borcunun ödenmesi için kullanılır. Borç ödendikten sonra, taşınmazın yeni sahibi, ipotek hakkının devrini tapu sicil müdürlüğünden yapabilir.
İpotek hakkının devri işlemi için, resmi bir taahhütname hazırlanması gerekmektedir. Bu taahhütname, ipotekli taşınmazın yeni sahibi tarafından imzalanır ve noter onayından geçirilir. Ardından, taahhütname tapuda tescil işlemi için kullanılır.
İpotek hakkının devri işlemi tamamlandığında, tapu sicil müdürlüğünde bir güncelleme yapılmalıdır. Yeni sahibin adı ve ipotek hakkının devri kayıt altına alınır.
Rehin İşlemleri
Rehin, bir borçlunun alacaklının talebi üzerine, malvarlığının bir kısmını, alacağın ödenmesi için güvence olarak vermesidir. Bu işlemle borçlunun sahip olduğu taşınır veya taşınmaz mallar belirli bir süre boyunca alacaklının tasarrufu altına girer.
Rehin işlemleri genellikle taşınmaz mal ve taşınır mal şeklinde iki farklı türde gerçekleşir. Taşınır rehni, taşınır malların (araba, takı, ev eşyası vb.) rehnedilmesi işlemidir. Taşınmaz rehni ise, taşınmaz malların (arsa, dükkan, ev vb.) rehnedilmesi işlemidir.
Rehin işlemi gerçekleştirmek için öncelikle sözleşme yapılması gereklidir. Bu sözleşmenin içinde, rehin edilecek olan malın ne olduğu, rehin süresi, rehin bedeli ve ödeme koşulları gibi detaylar yer alır. Daha sonra, bu sözleşme tapu sicil müdürlüğüne veya ilgili kurumlara bildirilir ve taşınır veya taşınmaz malın üzerine rehin koyulur.
Rehinli malın satılması durumunda, rehin hakkı öncelikli olarak alacaklıya ödenir. Eğer rehin hakkı alacaklısına ödenmezse, alacaklı, rehinli malı icra yoluyla satışa çıkarır ve alacağı parasını buradan elde eder.
Rehin işlemi, taşınır veya taşınmaz malların güvence altında tutulması açısından önemlidir. Ancak bu işlemin doğru bir şekilde yapılması ve gerekli belgelerin sunulması büyük bir önem taşır. Bu nedenle, rehin işlemi yaparken, profesyonel bir destek almak ve işlemin doğru bir şekilde gerçekleşmesini sağlamak önemlidir.
Rehin Hakkının Kullanımı
Rehin hakkı, borçlu tarafından, borcunu ödemediği takdirde alacaklıya, kendisine ait bir mal ya da hakkın belirli bir süre içinde veya borç ödeneceği tarihte satılması işlemini gerçekleştirme hakkı verir. Bu işlem rehinli taşınmazın satışıdır. Rehinli taşınmazın satışı için ilgili hukuki yolların izlenmesi gerekir.
Alacaklı, taşınmazı kendisi satabildiği gibi, bir komisyoncu aracılığıyla da satabilir. Ancak rehin hakkı, ancak rehinli paranın tamamı ödendikten sonra kullanılabilir. Eğer rehinli para ödenmezse alacaklı, rehinli taşınmazın satış işlemini gerçekleştiremez.
Rehin hakkının tatbiki, alacaklı tarafından uygulanması gereken önemli bir işlemdir. Alacaklı, rehin hakkını kullanarak borçlu tarafından borcun ödenmesini sağlamalıdır. Eğer borçlu tarafından borç ödenmezse, rehin hakkını uygulayarak taşınmazın satışını gerçekleştirmelidir. Ancak alacaklı, rehin hakkını kullanırken, rehinli taşınmazın teslim edilmesi için mutlaka alacağının tamamının ödenmesi gerektiğini unutmamalıdır.
Rehin hakkı, taşınmaz malın satışında kullanıldığında, alacaklı tarafından şartname düzenlenmesi gerekir. Şartnamede, satış koşulları belirtilir ve satış, açık artırma yoluyla gerçekleştirilir. En yüksek teklifi veren kişi, rehinli taşınmazı satın almış olur ve alacağın kalan kısmı tahsil edilir.
Rehin İşlemlerinin Sonlandırılması
Rehinli taşınmaz üzerindeki borç miktarının tamamının ödenmesi durumunda, rehin işlemleri sonlandırılabilir. Bunun için, rehin sözleşmesinin iptali talebi, tapu sicil müdürlüğüne yapılmalıdır. İptal talebi, rehin hakkı sahibi tarafından, rehinli taşınmazın bulunduğu tapu sicil müdürlüğüne yazılı olarak, noter tasdikli olarak yapılmalıdır. Ayrıca, borç ödendikten sonra, borç yerine ödeme belgesi de sunulmalıdır.
Tapu sicil müdürlüğü, rehin işlemlerinin iptali için gerekli evrakları aldıktan sonra, rehin hakkı sahibi ile taşınmaz mal sahibi arasında bir muamele gözetir. Bu muamele sonrasında, rehin işlemi sona erdirilir ve tapu kaydı güncellenir. Güncellenen kayıt, ilgili tapuda tescil edilir ve devir işlemi öncesinde resmi bir belge haline gelir.
Rehin sözleşmesinin sona erdirilmesi için, tapu sicil müdürlüklerinde belirli işlemler gerçekleştirilmelidir. Bu işlemler arasında, rehin sözleşmesinin iptal talebinin yazıldığı belgenin sunulması, borcun tamamının ödendiğinin kanıtının sunulması, güncellenmiş tapu kaydının yapılması gibi süreçler bulunur. Bu işlemler tamamlandıktan sonra, taşınmazın üzerindeki rehin işlemi sona erdirilmiş olacaktır.
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu kaydı her ne kadar resmi bir belge olsa da, bazen yanlış bir şekilde düzenlenmiş olabilir. Tapu kaydını düzeltmek için tapu iptali davası açılabilir. Tapu iptali davasının açılabilmesi için şu durumların olması gereklidir:
- Tapu kaydının hatalı olması veya sahte olması
- Tapu kaydının, tapu siciline işlenenden farklı olması
- Tapu kaydının, gerçeği yansıtmaması veya yanıltıcı olması
Tapu iptali davaları, tapu mahkemesinde açılmalıdır ve genellikle tapu kaydının düzeltilmesi talep edilir. Tapu iptali davası sürecinde tapu kaydının neden hatalı olduğu ve nasıl düzeltilmesi gerektiği belgelenmelidir. Bu amaçla tapuda kayıtlı olan belgeler ve diğer belgeler incelenerek rapor hazırlanmalıdır.
Tescil davaları ise tapuya kaydedilmemiş olan hakların ve durumların tapuya kaydedilmesi talebidir. Tescil davası açılabilmesi için;
- Tapu kaydında yer aldığı halde, tapuya kayıt edilmemiş haklar
- Miras yoluyla edinilmiş taşınmazlar
- Tapuda kayıtlı taşınmazın gerçek sahibinin tapu kaydına işlenmemiş olması
gibi durumların olması gerekmektedir.
Tescil davalarında, tapuya kaydedilmesi talep edilen durum ve hakların ne olduğu ve belgelendirilmesi gerekmektedir. Tescil davaları da, tapu mahkemesinde açılır.
Özetle tapu iptali ve tescil davaları, tapu kaydının düzeltilmesi veya tapu kaydı dışında kalan hakların tapuya kaydedilmesi için açılan davalar olarak bilinmektedir. Bu davaların açılabilmesi için belirli koşulların sağlanması gerekmekte ve rapor hazırlanmaktadır. Tapu hukuku ile ilgili bu tür süreçlerde, uzman bir avukat desteği alınması da faydalı olacaktır.