Emlak yatırımcıları için karlılık hesabı en önemli konudur ve farklı yöntemler kullanılır Net kâr marjı, gelir çarpanı, brüt kira getirisi, iç verim oranı, ilave kira geliri yöntemleri arasında en yaygın kullanılanlardır Her yöntem farklı özelliklere sahip olup, yatırımın karlılığını hesaplamak için kullanılır Net kâr marjı yöntemi, toplam gelirden giderlerin çıkarılmasıyla elde edilen net kârın toplam gelire oranını hesaplar Ancak, bu yöntem sadece brüt kârlılığı hesaplar ve diğer giderleri hesaba katmaz

Emlak sektöründe yatırım yapmak isteyenler için en önemli konulardan biri, yatırımın ne kadar karlı olacağıdır. Farklı emlak yatırımı yöntemleri için farklı kar hesaplama yöntemleri kullanılmaktadır. En yaygın kullanılan yöntemlerden biri net kâr marjı yöntemidir. Net kâr marjı hesaplama yöntemi, toplam gelirlerden toplam giderlerin çıkarılması ve elde edilen net kârın toplam gelire oranının hesaplanmasıdır.

Bunun yanı sıra emlak yatırımı için kullanılan diğer bir kar hesaplama yöntemi de gelir çarpanı yöntemidir. Gelir çarpanı yöntemi, emlak yatırımının net satış fiyatındaki çarpanını hesaplamak için kullanılır. Bu yöntemde, yatırımın öz değeri ve beklenen brüt gelir dikkate alınarak net satış fiyatı hesaplanır.

• Brüt Kira Getirisi

Emlak yatırımında kullanılan bir diğer kar hesaplama yöntemi ise brüt kira getirisi yöntemidir. Bu yöntem, elde edilen brüt gelirin emlak yatırımının ilk yatırım maliyetine oranını hesaplar. Bu yöntem, yatırımın sabit getirili olduğu durumlarda kullanılır.

• İç Verim Oranı

İç Verim Oranı veya IRR, bir yatırımdan elde edilen nakit akışının bugünkü değerini hesaplar. Emlak yatırımı için kullanıldığında, IRR, yatırımın öz sermaye getirisini ölçer. İlave kira geliri yöntemi, yatırımın beklenen getirisini hesaplamak için kullanılan diğer bir yöntemdir. Bu yöntem, yatırımın belli bir dönemde elde edeceği ilave kira geliri ile yatırımın net bugünkü değerini hesaplar. Yatırımcıların tercihlerine göre, peşin ödeme indirimi yöntemi de emlak yatırımı için kullanılabilir.

Net Kâr Marjı

Emlak sektöründe yatırım yaparken, karlılığı hesaplamak için kullanılan en yaygın yöntemlerden biri net kâr marjıdır. Bu yöntemde toplam gelirlerden toplam giderler çıkarılarak elde edilen net kârın toplam gelire oranı hesaplanır. Net kâr marjı, yatırımın ne kadar karlı olduğunu ölçmek için kullanılır ve yatırım kararını verirken dikkate alınması gereken önemli bir faktördür.

Net kâr marjı hesaplaması oldukça basittir ve yatırımcılar tarafından sıklıkla kullanılmaktadır. Ancak, bu yöntem yalnızca brüt kârlılığı hesaplar ve vergiler, amortisman ve faiz gibi giderleri hesaba katmaz. Bu nedenle, net kâr marjı kullanırken, diğer giderleri de dikkate almak önemlidir.

Bununla birlikte, net kâr marjı hesaplama yöntemi, emlak sektöründe yatırım yapmak isteyenler için önemli bir araçtır ve doğru kullanıldığında, yatırımın karlılığını ölçmek için oldukça etkilidir.

Gelir Çarpanı Yöntemi

Gelir çarpanı yöntemi, emlak yatırımının değerinin net satış fiyatındaki çarpanını belirlemek için kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntemde, net satış fiyatının hesaplanması için yatırımın öz değeri ve beklenen brüt gelir dikkate alınır.

Bu yöntemde, yatırımcılar yatırımın brüt gelirini hesaplar ve ardından yatırımın net satış fiyatındaki çarpanını belirlemek için brüt gelirin ortalamasını alırlar. Bu çarpan, bir emlak yatırımının geri dönüş süresini, yatırımın brüt geliri dikkate alınarak hesaplamayı mümkün kılar.

Gelir çarpanı yöntemi, özellikle ticari emlak yatırımlarında yaygın şekilde kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntem, yatırımcıların yatırım yapılabilecek emlak seçeneklerini karşılaştırmak ve en karlı seçimi yapmak için kullanmalarına olanak sağlar.

Brüt Kira Getirisi

Brüt kira getirisi yöntemi, emlak yatırımının getirisini hesaplamak için kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntem, emlak yatırımından elde edilen brüt kira gelirinin, yatırımın ilk yatırım maliyetine oranını hesaplar. Yatırımcılar, emlak yatırımı için brüt kira getirisi yöntemini kullanarak, yatırımlarının ne kadar getiri sağladığını hesaplayabilirler.

Bir örnek ile açıklamak gerekirse, bir yatırımcı bir daire satın alarak, bu daireyi kiraya vermeye karar veriyor. Dairenin aylık kira geliri 2.000 TL, yıllık ise 24.000 TL. Dairenin ilk yatırım maliyeti ise 200.000 TL. Bu durumda, brüt kira getirisi oranı, (24.000/200.000) x 100 = %12 olarak hesaplanır.

Bu yöntem yatırımcılar tarafından tercih edilen bir yöntemdir, çünkü yatırımcılar yatırımlarına ne kadar harcadıklarını biliyorlar ve yatırımlarından ne kadar gelir elde ettiklerini hesaplamak için brüt kira getirisi yöntemini kullanabilirler. Ancak, bu yöntem sabit getirili yatırımlar için uygundur ve daha yüksek riskli yatırımlar için diğer yöntemlerin kullanılması önerilir.

İç Verim Oranı

İç Verim Oranı yöntemi, emlak yatırımcılarının yatırımlarından elde edecekleri kar marjını hesaplamalarına yardımcı olan etkili bir yöntemdir. Bu yöntemde, yatırımdan elde edilecek nakit akışının bugünkü değerleri hesaplanarak yatırımın öz sermaye getirisi tespit edilir. Bu yöntem, yatırım sürecinde karşılaşılan riske de dikkat çekmektedir.

İç Verim Oranı yöntemi, bir yatırımın karlılığını ölçmek için kullanılan en önemli göstergelerden biridir. Bu yöntemle elde edilen veriler, yatırımın karlılığı hakkında detaylı bilgi verir ve yatırımcıların en doğru kararı vermelerine yardımcı olur.

Bu yöntemde, yatırımdan elde edilen nakit akışları, yatırımın öz sermayesi ve belirlenmiş olan bir faiz oranı dikkate alınarak hesaplanır. Bu hesaplamalar sonucunda, yatırımın iç getirisi tespit edilir ve yatırımın karlılığı belirlenir.

İlave Kira Geliri Yöntemi

İlave kira geliri yöntemi, emlak yatırımları için oldukça faydalı bir yöntemdir. Bu yöntem, yatırımın gerçekleşeceği belirli bir dönemde elde edilecek ilave kira gelirini hesaplayarak yatırımın bugünkü değerini hesaplar.

İlave kira geliri yöntemi, yatırım ömrü boyunca beklenen net nakit akışlarının belirlenmesine yardımcı olur. Bu yöntemde yatırımın süresi, kira sözleşmesinin vadesi veya satma planı gibi faktörler dikkate alınır. Böylece yatırımcı, yatırımın ne kadar sürede geri ödeneceğini ve ne kadar getiri sağlayacağını belirleyebilir.

İlave kira geliri yöntemi, yatırımcıların yatırım kararları alırken kullanabilecekleri bir diğer yöntem de up-selling olarak bilinir. Bu yöntemde yatırımcı, bir ev veya daire gibi emlak yatırımı yaparken, gelecekte ilave kira geliri sağlayabilecek faktörleri de hesaba katarak yatırım yapar. Örneğin, bir daire için ek bir oda inşa etmek, daireyi daha yüksek bir kira fiyatıyla kiraya vermek için faydalı olabilir. Bu gibi faktörlerin göz önünde bulundurulması ile yatırımcı, yatırımından daha iyi getiriler sağlayabilir.

Peşin Ödeme İndirimi Yöntemi

Peşin ödeme indirimi yöntemi, emlak yatırımında yatırımcının hedefi olan karlılık oranını artırmak için kullanılan bir yöntemdir. Bu yöntemde yatırımcı, yatırımı için öz sermayesinin bir bölümünü peşin olarak ödemeyi tercih eder. Yatırımcı tarafından ödenecek olan peşin ödeme, yatırımın toplam değerinde bir indirim yapılmasını sağlar ve böylece yatırımcının elde edeceği kâr oranını arttırır.

Peşin ödeme indirimi yöntemi, yatırımcının yatırım yapacağı emlakın değerini azalttığı için yatırımcıların bu yöntemi kullanırken dikkatli olmaları gerekmektedir. Ayrıca yatırımcılar, yatırımlarının öz sermayesini kullanmak yerine kredi gibi diğer finansal araçlarla yatırım yapmayı da tercih edebilirler. Bu karar, yatırımcının yatırımının kârlılığı üzerinde önemli bir etki yapabilir.

Peşin ödeme indirimi yöntemi genellikle riskli yatırımlarda kullanılmaktadır. Yatırımcılar, riske girmeyi göze alarak yatırımlarının bir bölümünü peşin ödeme yaparak değerlendirmek isteyebilirler. Bu yöntem, yatırımcının yatırımının kâr oranını arttırabildiği gibi, aynı zamanda toplam yatırım tutarını düşürerek yatırım riskini de azaltabilir.