Arsa değerlendirme yöntemleri, arazi yatırımcıları için önemlidir Karşılaştırmalı pazar analizi en sık kullanılan yöntemdir İnşaat maliyeti yöntemi, yapılacak inşaatın maliyetini baz alarak hesaplamalar yapar Gelir yaklaşımı, inşaatın getireceği geliri hesaplar Kira değeri yöntemi ise arazinin kira getirisini esas alır Bölge çevresi yöntemi, bölgedeki işletmeleri ve çevre kalitesini dikkate alır Artı değer yöntemi, inşaatın araziye sağlayacağı faydaya göre hesaplar Ayrıca, net bugünkü değer ve satış kıyaslaması yöntemleri de kullanılır
Arsa değerlendirme yöntemleri, bir arazi için doğru karar verirken önemli bir role sahiptir. Bu yöntemler, arazinin satın alınması veya satılması aşamasında kullanılır. Çoğu zaman, arsa değerlendirmesi için kullanılan yöntemlerin doğru bir şekilde uygulanması, arazi yatırımcıları için avantajlı bir durum yaratabilir.
Bu yöntemler arasında en yaygın olanı, "karşılaştırmalı pazar analizi" adı verilen değerlendirme yöntemidir. Bu yöntemde, benzer özelliklere sahip arsaların satış fiyatları karşılaştırılır ve arsanın fiyatı buna göre belirlenir. İnşaat maliyeti yöntemi ise arazi üzerinde yapılacak inşaatın maliyeti baz alınarak hesaplamalar yapılır.
Gelir yaklaşımı, kira değeri yöntemi ve bölge çevresi yöntemi gibi diğer yöntemler de arsa değerlendirme sürecinde kullanılabilen yöntemlerdir. Gelir yaklaşımında, arazi üzerinde inşaat işiyle kazanç elde edilmesi beklenirken, kira değeri yönteminde arazinin kira getirisi düşünülür. Bölge çevresi yöntemi ise arazinin bulunduğu bölgedeki diğer işletmeler ve çevrenin kalitesini dikkate alarak hesaplamalar gerçekleştirir.
Net bugünkü değer yöntemi, gelecekteki kazançların hesaplanarak bugünkü değerlerinin belirlenmesi ile arazi değerlendirmesi yapmaktadır. Satış kıyaslaması yöntemi ise diğer benzer özellikteki arazilerin satış fiyatlarına bakarak arazi değerlendirmesi yapılır. Son olarak, artı değer yöntemi ise arazi üzerinde yapılacak inşaatın, araziye sağlayacağı faydaya göre hesaplamalar yapmaktadır.
Karşılaştırmalı Pazar Analizi
Karşılaştırmalı pazar analizi, arsa değerlendirmesi için en sık kullanılan yöntemdir. Bu yöntem, diğer benzer arazilere göre arsanın değerini belirlemek için kullanılır.
Bu yöntemde, karşılaştırma yapılacak arazilerin özellikleri ve satış fiyatları birbirleriyle karşılaştırılır. Bu özellikler arazi büyüklüğü, konumu, inşaat potansiyeli ve çevre faktörleri gibi faktörleri kapsar.
Karşılaştırmalı pazar analizi yöntemi, emlak danışmanları ve arazi yatırımcıları tarafından sıkça kullanılmaktadır. Bu yöntem, arsanın gerçek değerinin belirlenmesinde oldukça etkilidir.
İnşaat Maliyeti Yöntemi
İnşaat maliyeti yöntemi, arazinin üzerinde yapılacak bir inşaatın maliyeti baz alınarak arsanın değerinin hesaplandığı bir yöntemdir. Bu yöntem, arazi sahipleri için bir yatırımın yapılabilirliği ve gelecekteki potansiyel kazancı hakkında bir fikir verir.
İnşaat maliyeti yöntemi, özellikle gelişmekte olan bölgelerde yaygın olarak kullanılır. Bu yöntemle bir arsanın değeri, üzerinde yapılabilecek inşaatın maliyeti ve inşaatın sağlayabileceği gelir ile belirlenir. Üzerinde yapılabilecek bir inşaatın maliyeti hesaplanarak, arazinin değeri belirlenir ve gelecekteki potansiyel kazancı hesaplamak için kullanılır.
Bunun yanı sıra, inşaat maliyeti yöntemi ile arazinin değerinin belirlenmesinde, inşaat maliyetlerinin yanı sıra, bölgedeki diğer emlaklardaki pazar durumu, arazinin bulunduğu konum, sosyal ve ekonomik faktörler de göz önünde bulundurulur. Bu faktörler, arazinin değerini etkileyen önemli unsurlardır.
İnşaat maliyeti yöntemi, arazi yatırımcıları için önemli bir kriterdir. Bu yöntemle arsa sahipleri, üzerinde yapacakları bir inşaatın maliyeti ve gelecekteki potansiyel kazançları hakkında bir fikir edinirler. Ayrıca, bu yöntem arsa satın almak isteyenler için de önemlidir çünkü bir arsanın en fazla değerinin ne kadar olabileceğini gösterir.
Gelir Yaklaşımı
Gelir yaklaşımı yöntemi, bir arsanın değerini, üzerinde yapılabilecek bir inşaatın getireceği geliri hesaplamak yoluyla belirler. Bu yöntemde, arsa üzerinde yapılabilecek inşaatın gelirleri, giderleri ve amortismanı hesaplanır. Sonrasında, bu hesaplamalar neticesinde arazinin gelecekteki nakit akımları tahmin edilir ve bu nakit akımlarının bugünkü değeri belirlenir.
Bu yöntemde, araziye değer veren yatırımcılar, yapılacak inşaatın getireceği gelirleri projekte ederler. Özellikle ticari binalar, alışveriş merkezleri ve oteller gibi yerler için bu yöntem sıkça kullanılır. Ayrıca bu yöntem, arazinin tam çevresindeki işletmelerin yanı sıra, bölgesel politikalar ve toplumun ekonomik durumu hakkında detaylı bir analiz gerektirir.
| Adım | Detay |
|---|---|
| 1. | Arazi üzerinde yapılabilecek inşaatın gelirleri, giderleri ve amortismanı hesaplanır. |
| 2. | İnşaatın getireceği net nakit akımları tahmini yapılır. |
| 3. | Tahmini nakit akımlarının bugünkü değeri hesaplanır. |
| 4. | Bu hesaplamalar sonucunda arazinin değeri belirlenir. |
Kira Değeri Yöntemi
Kira değeri yöntemi, bir arsanın değerinin belirlenmesinde, üzerinde yapılacak bir inşaatın kira getirisi baz alınarak hesaplanan yöntemdir. Bu yöntem özellikle ticari araziler için kullanılmaktadır. Bu yöntemde, arazinin ortalama kira getirisi bulunur ve bu değer, üzerinde yapılacak inşaatın getirisinden düşürülerek arsanın değeri belirlenir.
Bunun için, öncelikle arazi üzerinde yapılacak inşaata uygun bir kira değeri tespit edilir. Bu değer, benzer arazilerde yapılmış olan inşaatların kira getirileri ile karşılaştırılarak bulunur. Ardından, bu değer üzerinden bir hesaplama yapılır ve gelecekteki kira getirilerinin bugünkü değeri hesaplanarak arsanın değeri bulunur.
Tablo olarak da gösterilebilecek bir örnekle açıklarsak, 1000 metrekare bir arazi için 10 yıllık kira geliri 750.000 TL olsun. Buna göre, yıllık ortalama kira geliri 75.000 TL olur. İnşaat için gerekli yatırımın toplam tutarı ise 1.000.000 TL olsun. Bu durumda, arsanın kira getirisi yıllık 75.000 TL olduğu için, 13 yılda yatırımın geri dönüşü olacaktır. Bu hesaplamalar sonucunda, arsanın değeri 875.000 TL olarak hesaplanır.
Bölge Çevresi Yöntemi
Bölge çevresi yöntemi, bir arsanın değerinin belirlenmesinde, arazinin bulunduğu bölgedeki diğer işletmelerin, çevrenin kalitesinin, ulaşım imkanlarının, toplumun gelir düzeyinin, okul ve hastane gibi sosyal imkanların gibi unsurların göz önünde bulundurulmasıdır. Bu yöntem, genellikle emlak danışmanları tarafından kullanılır.
Örneğin, bölgede yeni bir alışveriş merkezi, spor salonu, okul ve hastane gibi sosyal imkanların yapılması, o bölgenin daha cazip hale gelmesini sağlayabilir. Bu da, o bölgedeki arazilerin değerini artırabilir. Bu nedenle, bir arsa alırken veya satarken, arazinin bulunduğu çevrenin özelliklerinin de hesaba katılması önemlidir.
- Bölgedeki diğer arsaların satış fiyatları,
- Ulaşım imkanları,
- Hava ve çevre şartları,
- Topluma sunulan sosyal olanaklar (okul, hastane, alışveriş merkezi vb.),
- İşletmelerin yoğunluğu,
- Şehrin büyüme potansiyeli
gibi faktörler de bölge çevresi yönteminde dikkate alınan unsurlardandır.
Net Bugünkü Değer Yöntemi
Net Bugünkü Değer Yöntemi (NBV), arazi yatırımının gelecekteki getirilerinin, bugünkü değerinin hesaplanması yöntemidir. Bu yöntem, arsa yatırımcıları tarafından, arazilerin potansiyel değerini belirlemek için sıkça kullanılır.
NBV yöntemi, bir arazinin gelecekteki bütün nakit akışlarını hesaplayarak, bu akışların şimdiki değerleri toplamını bulmak üzerine kurulmuştur. Hesaplama için, arsa yatırımının bugünkü değerine ek olarak, arazinin üzerinde yapılabilecek bir inşaatın tahmini nakit akışları da hesaba katılır.
Bu yöntem, yatırımcılara, arazilerin potansiyel getirilerini hesaplamalarına ve diğer yatırım fırsatlarıyla karşılaştırmalarına olanak tanır. Ayrıca, NBV yöntemi, yatırımın risk düzeyini değerlendirmek için de kullanılır.
Satış Kıyaslaması Yöntemi
Satış kıyaslaması yöntemi, bir arsanın değerini diğer benzer arsaların satış fiyatları ile karşılaştırarak hesaplar. Bu yöntemde, arazinin lokasyonu, büyüklüğü, şekli, konumu, imar durumu, çevresel faktörler, yakınlıktaki altyapı ve sosyal imkanlar gibi özellikleri benzer arsalarla karşılaştırılır. Belirlenen benzer arsaların satış fiyatları belirli bir zaman aralığı içinde toplanır ve aritmetik ortalaması alınarak, incelenen arsanın değeri hesaplanır.
Bu yöntem, özellikle emlak danışmanları ve gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından sıkça kullanılır. Satış kıyaslaması yöntemi, arsanın gerçek piyasa değerinin belirlenmesinde çok etkilidir ve arsanın satışında doğru fiyatlandırmanın yapılmasını sağlar.
Artı Değer Yöntemi
Artı değer yöntemi, arazi yatırımcılarının arsalarına yapacakları yatırımların getirisini hesaplayarak arsa değerini belirlemelerine yardımcı olan bir yöntemdir. Bu yönteme göre, bir arazi için potansiyel inşaatın sağlayacağı değer hesaplanarak, bu değer çıkarıldıktan sonra kalan arsa değeri hesaplanır. Örneğin, bir arazi için yapılacak bir inşaatın, potansiyel olarak 1 milyon TL değer yaratacağı öngörülüyorsa, bu değer çıkarılarak kalan arsa değeri belirlenir.
Bu yöntem, arazi yatırımcıları için oldukça faydalıdır çünkü potansiyel bir inşaatın getireceği değerin hesaplanması, yatırım kararlarını verirken çok önemlidir. Ayrıca, bu yöntem, arazi sahiplerine, arazilerine yapacakları inşaatların değerini belirlemelerine yardımcı olur.
Artı değer yöntemi, ayrıntılı bir analiz gerektirdiği için doğru sonuçlar elde etmek için uzman bir kişi tarafından yapılması önerilir. Bu yöntem, diğer arsa değerlendirme yöntemleri ile birlikte kullanıldığında daha doğru sonuçlar elde edilir.